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Valore catastale immobile: calcolo e a cosa serve

24 ottobre 2019

Come si calcola il valore catastale immobile: guida pratica

Il valore catastale di un immobile sia per uso residenziale che commerciale (od ancora per i terreni) è quell’importo che attribuisce un ‘valore’ riconosciuto ai fini del catasto all’immobile stesso. Un importo che serve tra le altre cose come base imponibile per il pagamento di una serie di imposte riferite ai più svariati ambiti come per esempio una successione, una donazione, un acquisto, ecc. Per la precisione a ogni immobile il catasto attribuisce un valore che tiene conto di vari fattori, come:

  • le dimensioni (specificate in vani per gli immobili, in metri o aree ed ettari per i terreni, ecc);
  • la categoria a cui appartiene l’immobile (nel caso di terreni se è boschivo, seminativo, pascolo, ecc);
  • la zona in cui si trova (il valore catastale a Roma è diverso rispetto a quello di un immobile simile in un Paesino di montagna, per fare un esempio).

Se in caso di acquisto si scopre che il catasto non ha ancora attribuito un valore catastale perché l’immobile non risulta ancora censito, allora si utilizzerà quello presunto, che corrisponde a una sorta di proposta che fa il proprietario e avvalendosi dell’articolo 12 del Decreto Legge nr. 70 del 1988 convertito dalla legge n. 154 del 1988.

esempio cartina catastale

Come si calcola?

Come già detto il valore catastale è attribuito e conservato nel Catasto. Quindi per conoscere la rendita catastale di un immobile la prima cosa da fare è quella di chiedere una visura (nella visura tra gli altri dati è specificata la categoria di appartenenza dell’immobile e il valore catastale stesso). Ma attenzione! Il calcolo delle imposte (compresa l’Imu e la Tari quando dovute), oggi avviene non sul valore catastale risultante dalla visura ma su quello rivalutato.

Quindi prima di fare il calcolo dell’imposta bisogna rivalutare il valore catastale, in base ad una percentuale del 5%. L’importo che si ottiene (quindi il valore catastale più l’importo rivalutato) costituisce il valore fiscale da cui si calcolerà la base imponibile a cui alla fine si applicherà l’aliquota dovuta.

Quindi in modo schematico per conoscere quanto dobbiamo pagare come imposta avremo:
valore catastale rivalutato (valore catastale + 5%) x il coefficiente di moltiplicazione dell’aliquota. Nella tabella riportiamo i coefficienti in base alle classi catastali che già tengono in considerazione la rivalutazione del 5%:

Tipologie di categoria catastale Classi catastali Coefficiente moltiplicatore
A A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 risultanti come abitazione principale 115,5
seconda casa o di lusso 126
uffici A/10 63
B 176,4
C (comprese le pertinenze e locali commerciali) Negozi C/1 42,84
altre categorie C (da C/2 a C/7) 126
D 63
E 42,84
Terreni non edificabili 112,50

N.B. L’uso di questi moltiplicatori non riguarda il calcolo Imu e Tasi che avviene usando altri coefficienti (per conoscerli bisogna riferirsi al comune dove è ubicato l’immobile con differenze a seconda che il proprietario sia o meno residente).

Per sicurezza o semplicemente se non voglio farmi il calcolo posso usare uno dei tanti tool online dove devo inserire solo il valore catastale risultante dalla visura, il tipo di categoria catastale, la data di riferimento del calcolo e se si tratta dell’abitazione principale. Il sistema mi calcolerà la base imponibile e non solo la rendita rivalutata.

Quali imposte?

Come già detto con la formula suddetta (valore catastale immobile rivalutato e coefficiente di moltiplicazione) ho trovato solo la base imponibile sulla quale dovrò poi applicare l’aliquota che definisce l’importo che devo versare al fisco. Questa logicamente varia a seconda del tipo di:

  • imposta da versare;
  • ‘operazione’ da effettuare (per esempio successione anziché acquisto, ecc);
  • categoria di appartenenza dell’immobile.

Le imposte più comuni che sfruttano la base imponibile calcolata sul valore catastale rivalutato sono quelle di:

Queste ultime per la prima casa sono dovute in misura fissa di 50 euro ognuna, mentre si applica l’aliquota variabile del 2% nel caso di una seconda casa o immobile non prima casa da azienda.

esempio visura catastale

Anche in questo caso è possibile trovare tool online che aiutano nel fare questi calcoli, fermo restando che di norma è cura del notaio che farà l’atto pubblico (o nel caso della successione dell’incaricato), occuparsi del calcolo degli importi che dovranno essere versati.

Prezzo di vendita e valore catastale

Il valore catastale è di norma più basso del prezzo di vendita. Può capitare che il prezzo di vendita sia inferiore a quello catastale, ma in questi casi tuttavia non ci può essere troppa discrepanza (anche rispetto agli importi medi usati per vendite di immobili simili nella stessa zona). In caso contrario si può diventare oggetto di un accertamento fiscale, dal cui esito può arrivare l’obbligo di pagare altre imposte e sanzioni anche abbastanza salate.

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Mutuo 300 mila euro – Indicazioni su importi e durata

16 luglio 2019

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Ci sono tanti parametri da valutare quando si è alla ricerca di un immobile, sia che si tratti della prima casa che di altro tipo di abitazione. Uno dei primi da considerare è legato all’importo massimo di mutuo che si potrà ottenere, considerando che c’è una grande differenza nello scegliere un importo superiore a 250 mila euro rispetto a cifre più contenute.

Oltre a tale importo infatti ci si può trovare di fronte ad una serie di limitazioni per l’accesso a forme di “finanziamento” agevolate. In quest’ottica cerchiamo ora di capire quando si può chiedere un mutuo 300 mila euro, a cosa si deve rinunciare e quale può essere la durata più adatta.

A cosa si rinuncia?

Come appena detto la principale rinuncia che si affronta richiedendo un mutuo per 300000 euro è legata all’impossibilità di accesso ad alcune forme di mutuo agevolato. Negli anni della crisi, infatti, sono stati approvati provvedimenti atti a semplificare o rendere più semplice l’accesso al mondo dei mutui da parte delle categorie più svantaggiate come ad esempio i giovani.

In questo quadro a oggi si può far riferimento al plafond casa che, come altri provvedimenti prima di lui, ha però stabilito alcune limitazioni in quanto può essere richiesto:

  • da coloro che hanno specifici requisiti a livello soggettivo (ad esempio coppia under 35 anni, monogenitoriale, oppure famiglia numerosa o con portatori di handicap, ecc);
  • solo per immobili che presentano alcune caratteristiche che riguardano: tipo di utilizzo (solo residenziale), tipo di abitazione (solo prima casa); importo massimo.

Per quanto riguarda quest’ultimo aspetto il plafond casa può essere ‘richiesto’ solo entro delle somme massime ben precise, che possono superare i 250 mila euro solo se oltre all’acquisto della prima casa si devono compiere anche lavori di ristrutturazione volti a migliorare l’efficienza energetica. Complessivamente (tra acquisto e ristrutturazione) questa agevolazione permette di arrivare fino a 350 mila euro. Ricordiamo che il plafond casa porta a due serie di vantaggi:

  • tassi agevolati;
  • più facilità di accesso, con una percentuale finanziabile che sale dall’80% al 100% (il 50% dell’importo viene infatti garantito dal fondo del Plafond casa).

Quindi quando si cerca un immobile, e si sta valutando la possibilità di chiedere un mutuo da almeno 300 mila euro, bisogna orientare la ricerca anche su immobili che permettano di sfruttare al meglio le agevolazioni disponibili.

Importo e durata: come fare la scelta?

A prescindere dai vari aspetti evidenziati fino ad ora, un mutuo per acquistare una casa di importo pari a 300 mila euro rappresenta un bell’impegno economico. Se poi si ha un reddito modesto si è costretti a scegliere un piano di ammortamento lungo, il che ha un impatto molto negativo sul costo complessivo. Con l’applicazione dell’ammortamento alla francese, infatti, più è lunga la durata del rimborso (in numero di rate) e maggiori saranno gli interessi che dovremo pagare per arrivare al termine del piano di ammortamento stesso.

Quindi, quando si sceglie di puntare a un immobile che richiede un impegno così elevato, bisogna fare ancora più attenzione, per evitare di trovarsi in una situazione difficile da sostenere dal punto di vista economico per molti anni a venire. Per fare la scelta giusta bisognerebbe:

  • calcolare la rata massima sostenibile in funzione delle proprie entrate ed uscite;
  • vedere che importo di mutuo è possibile ottenere con tale rata;
  • fare degli aggiustamenti in funzione della durata ‘ideale’.

Calcolo rata sostenibile

Per calcolare la rata massima in base alle proprie possibilità economiche, senza passare per la richiesta di un preventivo, è possibile usare uno dei vari calcolatori online, come quello messo a disposizione da Altroconsumo:

calcolo rata massima sostenibile con altroconsumo

Come si può vedere come dati sono necessari quelli sullo stipendio percepito al netto di altri impegni fissi di vario tipo come ad esempio altri finanziamenti in corso (è quindi da considerare solo la somma che effettivamente rimane al mese libera per poter pagare la rata, fare la spesa, ecc). Poi bisogna inserire il numero di mensilità annue (quindi 13 se si ha solo la tredicesima, 14 se oltre alla tredicesima si ha anche la quattordicesima, ecc).

Il terzo punto, quello della percentuale che la banca accetterebbe richiede delle informazioni più specifiche, ma si può al momento rimanere il più bassi possibile inserendo la percentuale canonica del 33%. Stesso discorso anche per la sezione riferita al tasso di mercato (se non si hanno informazioni certe qui è consigliato rimanere un po’ più alti). Facciamo per chiarezza due simulazioni (Fonte: sito ufficiale Altroconsumo – Data: 11 luglio 2019):

  • Un single che ha un reddito netto mensile di 1500 euro e 14 mensilità. Con il calcolatore arriviamo a una rata mensile inferiore a 600 euro.

    simulazione 1 altroconsumo

    Questa cifra permette di ottenere differenti importi di mutuo a seconda del piano di ammortamento e cioè:

    risultato simulazione 1 altroconsumo

    Come si può notare dall’immagine precedente anche arrivando a 30 anni di durata l’importo massimo sarebbe inferiore a 140 mila euro.

  • Consideriamo invece una famiglia con un reddito mensile netto complessivo di 3000 euro e 15 mensilità. Con questi dati la situazione è un po’ più gestibile se si vuole arrivare a un mutuo di 300 mila euro:

    calcolo rata ideale altroconsumo

    Ciò nonostante si dovrà sfruttare sempre la durata massima di 30 anni, per una rata mensile di poco inferiore a 1250 euro.

Con questi due esempi abbiamo visto che richiedere un mutuo da 300 mila euro quasi necessariamente costringe a scegliere durate lunghe, anche se in questo caso abbiamo puntato a un tasso fisso finito del 3% secondo le condizioni di mercato attuali.

Quanto costa?

Abbiamo già accennato al fatto che maggiore dovrà essere la durata, e maggiore sarà il costo del mutuo, soprattutto in termini di interessi passivi da rimborsare a causa dell’ammortamento alla francese. Quando però richiediamo mutui con importi elevati e durate più lunghe, va considerato anche l’impatto che ciò avrà sullo spread che la banca potrebbe applicare. La maggioranza degli istituti di credito infatti applica spread più elevati nei seguenti casi:

  • durate maggiori: normalmente con ‘step’ decennali (10,20, 30 anni);
  • importi più elevati: anche in questo caso a scaglioni che sono scelti in modo autonomo da ogni banca, anche in funzione dell’importo minimo e massimo di mutuo che possono concedere. Un limite abbastanza usato è proprio la soglia di 250 mila o 300 mila euro;
  • LTV più elevato (rapporto tra la percentuale di valore o prezzo dell’immobile che viene pagato con il mutuo): per arrivare a un mutuo da 300 mila euro, si è davanti a un immobile del valore o prezzo vicino a 400 mila euro considerando un Ltv standard dell’80%. E questa è la percentuale che tende a pagare spread più elevati.

Complessivamente, per importi pari o superiori a 300 mila euro, si rischia di andare incontro a tutte queste situazioni con conseguente aumento delle spese da sostenere.

Conclusioni

A prescindere dall’importo più o meno elevato di un mutuo, il più grande errore che si può fare è quello di scegliere fin da subito una rata al limite delle proprie possibilità, sperando in un miglioramento. Visto la forte incertezza che caratterizza il panorama economico mondiale se non si ha già oggi la sicurezza di entrate straordinarie in futuro (ad esempio una polizza o un investimento che arriva a scadenza), è molto probabile che quello che facciamo fatica a fronteggiare in questo momento, tra qualche tempo ci costringerà a fare rinunce più ampie o addirittura dover svendere l’immobile.

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Rinegoziazione mutuo Ubi Banca – Quali alternative?

15 gennaio 2019

La rinegoziazione del mutuo con Ubi Banca può essere affrontata in una duplice ottica. In primis quella legata ai mutui a tasso misto per i quali ciclicamente è necessario decidere se “rinegoziare” il tasso passando da quello fisso a quello variabile, o viceversa, a seconda dell’opzione sottoscritta. Si tratta quindi di una tipologia di “rinegoziazione” prevista nei contratti di mutuo e non rivolta a strappare condizioni migliori rispetto a quelle previste appunto dal contratto.

Proprio per questo non va confusa, come procedura, con l’iter che si può instaurare con la propria banca (in questo caso Ubi Banca), per poter modificare alcune voci presenti nei contratti, che però non sono più convincenti o convenienti, date le condizioni mutate sia a livello personale che nel mercato stesso dei mutui (come ad esempio un forte abbassamento dei tassi d’interesse).

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E’ possibile?

Anche sotto questo punto di vista va fatta una distinzione tra le due situazioni indicate poc’anzi. Come già detto, infatti, nel primo caso si tratta di una possibilità e di un obbligo previsto nel contratto, mentre nel secondo di una possibilità che si può cercare di cogliere, ma il cui esito dipende dalla disponibilità della banca, dal rapporto con la filiale, ecc. Quindi in linea teorica anche questa seconda ‘via’ è possibile, trattandosi tra l’altro di una modalità prevista dalle leggi sui contratti, ma per conoscerne la fattibilità bisogna rivolgersi alla propria filiale.

Come migliorare le condizioni?

La procedura di rinegoziazione mira a migliorare le condizioni del proprio contratto di mutuo, e quindi a ottenere uno spread più contenuto, oppure delle modifiche su costi di gestione ecc. Costituisce sulla carta la soluzione più semplice da attuare, ma se non si dovesse riuscire nell’intento non rappresenta fortunatamente l’unica alternativa. Infatti ci sono sempre le possibilità della surroga o della sostituzione. A loro volta queste due opportunità presentano delle notevoli differenze, anche perché la surroga, se si è mutuatari Ubi Banca va fatta con un’altra banca, mentre la sostituzione può essere fatta sempre con lo stesso istituto di credito. A differenza della rinegoziazione è però necessario farsi carico dei costi di una nuova valutazione e di nuove perizie, oltre a quelli per il notaio. Quindi prima di procedere bisogna informarsi con molta attenzione e sfruttare i preventivi gratuiti.

Quali strumenti offre la banca?

Se si è già mutuatari e si desidera rinegoziare il mutuo Ubi Banca, si deve quindi andare nella propria filiale, far presente le motivazioni per le quali si vuole richiedere la modifica di una o più parti del contratto esistente. Sulla base delle risposte che si ottengono sarà possibile avviare l’iter che deve avvenire in forma scritta con e-mail preferibilmente da Pec oppure lettere raccomandate, ricordando però che la banca non ha alcun obbligo a modificare un contratto già firmato (N.b. se c’è totale chiusura in questa prima fase di dialogo è inutile spendere i soldi anche di eventuali raccomandate).

Se invece si hanno necessità particolari o si vogliono fare modifiche sostanziali al contratto (ad esempio cambiare gli intestatari, i garanti, ecc), allora si deve per forza seguire la strada della sostituzione. La banca applicherà le condizioni di mercato di quel momento, e i margini di negoziazione sono inesistenti. In questo casi si deve richiedere un preventivo come se si fosse un nuovo cliente. Ribadiamo ancora una volta che il contratto di mutuo sarà del tutto nuovo, con:

Surroga con Ubi Banca

Ubi Banca è molto attiva nella surroga o meglio nell’erogazione dei mutui con la garanzia di ipoteca “con surrogazione”. Questa soluzione riguarda solo coloro che trasferiscono il loro mutuo, che si ha con un’altra banca, presso una delle filiali del gruppo Ubi. A riguardo l’istituto di credito ha creato un apposito calcolatore, che offre una pre-indicazione di massima sulle condizioni che potranno essere applicate:

Il tool nel complesso è ben fatto e ha il merito di non imporre registrazioni o inserimento di dati personali.

Il calcolatore può aiutare a fare una scrematura a monte all’interno delle varie tipologie di mutuo, considerato che Ubi Banca prevede la possibilità di procedere con una surroga (e anche con la sostituzione) con quasi ogni tipo di mutuo che propone, e la lista è piuttosto lunga. Al 9 gennaio infatti troviamo:

  • Tasso Variabile;
  • Tasso Fisso;
  • Mutuo Replay;
  • Mutuo Sempre Light;
  • Mutuo Open;
  • Mutuo Profix;
  • Mutuo Serie Flessibile.

Esempio

In data 9 gennaio 2019, sul sito di Ubi Banca troviamo un esempio esemplificativo di una surroga optando per la versione del mutuo Sempre Light, con le seguenti caratteristiche:

  • Tasso Fisso di 100.000 (con indice Indice IRS 10 anni)
  • durata di 10 anni,
  • LTV: 50% del valore dell’immobile.

I dati principali con questi parametri risultano:

  • TAN Fisso all’1,30%
  • TAEG all’1,31%
  • Spread pari a 0,45%
  • rata mensile fissa a 889,10 Euro (ferme per tutte le 120 mensilità)
  • Importo totale dovuto al termine del piano di ammortamento: 106.703,10 euro​, con un totale interessi pari a 6.692,00 euro
  • spese di istruttoria, imposta sostitutiva, perizia e spese incasso rata pari a zero.

Contatti

Se si desidera ottenere una consulenza da uno specialista si può compilare il form presente sul sito per venire ricontattati. Se non si ama usare il contatto tramite form si può anche chiamare il numero verde Ubi Banca 800.500.200 oppure avviare la chat sul sito scegliendo Specialista Mutui.

Indipendentemente dal canale utilizzato il cliente sarà aiutato da un un consulente specializzato sui mutui. Nel caso di surroga e sostituzione si potrà contare su un preventivo personalizzato e su un primo giudizio di fattibilità. Tutto ciò potrà meglio orientare nella scelta tra la rinegoziazione del mutuo in corso (come nel caso di un mutuo Open che prevede la possibilità di passare da un tasso all’altro a scadenze di 2 anni) o la sostituzione, oppure fare scelte più mirate alle esigenze del momento sia personali che familiari.

Torna alla pagina principale Guida Rinegoziazione del mutuo

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Fondo garanzia mutui prima casa – Quali vantaggi?

13 dicembre 2018

Fondo garanzia mutui prima casa: le agevolazioni 2019

Il Fondo di garanzia per i mutui prima casa ha sostituito, a partire dal 2014 il Fondo di garanzia per le giovani coppie.

Il fondo garanzia mutui prima casa è stato istituito presso il Ministero dell’economia e delle Finanze, ma la gestione, con decreto interministeriale 31 luglio 2014, è stato affidata alla Consap Spa. Inoltre l’8 settembre del 2014 è stato siglato un protocollo di intesa tra il Mef e l’Abi, che ha definito le linee guida che devono rispettare tutte le banche aderenti.

Approfondimento: per conoscere l’elenco aggiornato delle banche aderenti si può utilizzare il sito Consap)

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Come funziona il fondo?

Come si comprende bene anche dal nome si tratta di un fondo di garanzia. Quindi come fondo è legato a uno stanziamento stabilito dal ministero, che offre garanzie alle banche aderenti, così da aumentare le percentuali di finanziabilità. Quindi non si tratta di una sorta di finanziamento a fondo perduto o un tipo di agevolazione che permette di ottenere una parte del mutuo a tasso zero, ma di una solida garanzia che aumenta le possibilità dei richiedenti di ottenere il mutuo di cui hanno bisogno.

Caratteristiche della garanzia e requisiti

La garanzia massima che viene offerta dal fondo è fino al 50%. Questo fa sì che sui mutui che sfruttano il fondo, per le banche aderenti, la percentuale massima di finanziamento può arrivare fino al 100%. Tuttavia sono previste alcune limitazioni e gli immobili da acquistare con un mutuo, per i quali si può richiedere la garanzia del fondo, devono rientrare in alcune categorie ben specifiche, come ad esempio:

  • la somma massima del mutuo accettata è di 250 mila euro;
  • il tipo di abitazione deve avere le caratteristiche dell’abitazione principale (prima casa);
  • le finalità del mutuo possono essere sia di acquisto che di ristrutturazione (compreso quelle per l’aumento dell’efficienza energetica);
  • sono ammesse tutte le categorie catastali, fatta eccezione di: A1, A8 e A9.

Per quanto riguarda i requisiti che devono presentare i mutuatari, non sono previsti dei limiti reddituali. Tuttavia viene offerta la priorità di accesso al fondo a specifiche categorie che sono riassumibili in:

  • giovani coppie. Per coppie si considerano nuclei familiari (non necessariamente coniugati) che si siano costituiti da non meno di 2 anni e con uno dei due membri che abbia al massimo 35 anni di età;
  • genitore single con figli minori, anche a seguito di divorzio o separazione, oppure in caso di decesso dell’altro genitore;
  • giovani con al massimo 35 anni di età, che siano titolari di un rapporto di lavoro atipico, così come definito dall’art 1 della legge 28 giugno 2012, nr. 92 (approfondimento: Mutuo under 35);
  • conduttori di alloggi di Istituti autonomi per le case popolari.

Il fondo funzionerà fino a esaurimento dello stanziamento di cui è stato dotato. Questo non è stato raggiunto nemmeno nel 2018 e di conseguenza anche nel 2019 si potrà fare richiesta di adesione.

Approfondimento: Mutuo prima casa per giovani.

Come funziona la garanzia?

Per poter accedere al fondo bisogna scegliere un mutuo erogato da una delle banche aderenti e in particolare un tipo di mutuo per il quale è prevista la possibilità di adesione (questo tipo di informazione può essere dato solo dalla banca che ne prevede l’erogazione).

Le modalità di adesione avvengono con specifica modulistica che è stata predisposta dal Ministero dell’economia e finanze e messa a disposizione delle banche aderenti. Si dovranno seguire poi le istruzioni della banca, che comunica la richiesta di adesione al fondo stesso. N.B. Una volta che la quota del 50%, a titolo di garanzia, è stata concessa, non c’è più la possibilità che venga ritirata.

Come evidente in base a quanto detto fino ad ora la presenza del fondo risulta importante nel caso in cui il mutuatario diventi moroso. La procedura è così suddivisa:

  1. se il mutuatario non paga le rate la banca aderente ne dà comunicazione alla Consap;
  2. l’istituto di credito avrà tempo 12 mesi per recuperare le somme di cui è creditrice direttamente dal mutuatario;
  3. trascorsi almeno altri sei mesi la banca può fare richiesta alla Consap che rimborsa la quota capitale che non è stata restituita entro 30 giorni dalla formale richiesta.

A questo punto la Consap diventerà creditrice per la parte che ha dovuto rimborsare, chiedendo in aggiunta il pagamento degli interessi legali maturati.

Contatti utili

Fino al 1 marzo 2018 era disponibile un servizio Contact Center (al n. 06.85796408) che però è stato disabilitato. Quindi si possono ottenere informazioni sono rivolgendosi direttamente alle banche aderenti al fondo.

Come altri recapiti, diretti da parte della Consap si possono usare:

  • PEC: [email protected] (utilizzabile solo da altro indirizzo e-mail PEC)
  • Consap Spa, Via Yser, 14 – 00198 Roma

Quali altri vantaggi?

A seconda della banca convenzionata è possibile ottenere altri benefit in principal modo legati alla sospensione delle rate in caso di eventi particolari. Per comprendere le casistiche facciamo alcuni esempi di banche convenzionate:

  • Banca del Fucino: sospensione del pagamento della rata mutuo per un massimo di un anno in caso di morte, perdita di lavoro o invalidità del mutuatario;
  • Cariparma: sospensione fino a 2 anni del pagamento della sola quota capitale oltre che la variazione della durata del finanziamento di massimo 5 anni. L’evento può invece essere rappresentato dalla riduzione del reddito del titolare del mutuo pari al 20% rispetto all’anno precedente oppure nascita/adozione di un figlio;
  • UniCredit: come nel primo caso si potrà godere della sospensione del pagamento delle rate fino ad un massimo di 12 mesi. Più ampie le possibilità di accesso all’agevolazione riferite a morte, non autosufficienza, perdita lavoro (o mancato rinnovo di contratto atipico), cassa integrazione;
  • Banca Intesa Sanpaolo: con l’istituto di credito torinese è possibile accedere alla sospensione del pagamento della rata di mutuo in toto o per la sola quota capitale. E’ altresì possibile procedere all’allungamento della durata residua del finanziamento oltre che alla modifica della tipologia di tasso/spread. Gli eventi che determinano l’intervento delle misure di sostegno sono rappresentate dal sostenimento di spese impreviste e temporanee difficoltà inerenti ad una diminuzione del reddito familiare

(Fonte: Consap – Data: 11 dicembre 2018)

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Rinegoziazione mutuo Intesa Sanpaolo – Quando conviene?

21 novembre 2018

Se le condizioni del proprio mutuo non soddisfano più è possibile valutare tre alternative rappresentate da sostituzione, surroga o rinegoziazione del proprio mutuo. Con Intesa Sanpaolo, tramite la richiesta del mutuo Domus, si possono percorrere tutte e tre le strade?

Vediamo insieme quali sono i limiti che si possono incontrare e di conseguenza le strade realmente percorribili focalizzandoci in primis sulla rinegoziazione.

Requisiti di base obbligatori

Diciamo innanzitutto che con la banca torinese è possibile usufruire di tutte e tre le alternative appena indicate. La differenza principale è legata a chi può accedervi. Se si valuta una sostituzione o surroga del contratto non è infatti necessario essere già clienti Intesa Sanpaolo. Di contro la rinegoziazione è percorribile esclusivamente da chi ha già un mutuo in corso con questa banca e desidera ottenere dei ritocchi alle condizioni contrattuali. Anche per questo gli strumenti utilizzabili e l’iter da seguire, risultano molto diversi.

Rinegoziazione

Le banche possono permettere ai propri mutuatari di sfruttare la rinegoziazione e Intesa Sanpaolo non fa nessuna differenza. Tuttavia non c’è una vera e propria procedura da seguire. Bisogna informare la banca della volontà di voler rivedere le condizioni del contratto in corso (generalmente con la forma scritta, tramite pec o raccomandata), interfacciandosi con la propria filiale o con quella che ha seguito la pratica originaria.

Se c’è apertura da parte della banca per discutere su possibili modifiche, si intavola una fase di negoziazione, dove si valutano i possibili cambiamenti che riguardano per lo più le condizioni economiche. Tra l’altro la rinegoziazione, così come la surroga (a differenza della sostituzione), non può portare a una modifica della struttura del contratto quindi non possono cambiare gli intestatari, i garanti, ecc.

E’ sempre possibile?

La rinegoziazione è una possibilità che una banca può facoltativamente concedere. E’ quindi a insindacabile giudizio della banca decidere se valutare una richiesta di rinegoziazione, per quante volte poterlo fare, a che condizioni, ecc. Il requisito che la banca adotta è incentrato sulla convenienza, quindi a fronte di una modifica che mantiene un certo margine di guadagno non ci dovrebbero essere problemi, altrimenti difficilmente verrà concessa.

Questo ci porta a un’ovvia conclusione: se il mutuo ha una scadenza a breve (quindi gli interessi da restituire non sono molti rispetto alla quota capitale) modifiche sui tassi sono difficilmente concesse a meno che non vengano accompagnate da prolungamenti dei piani di ammortamento, che vanno a rinvigorire proprio il volume di interessi da rimborsare a causa dell’ammortamento alla francese. Ribadiamo comunque che queste sono solo considerazioni a carattere generale, visto che ogni caso viene valutato dalla banca secondo propri parametri.

Cosa permette di rinegoziare?

Nella pratica la rinegoziazione può prevedere sia una variazione del piano di ammortamento che il passaggio dal tasso fisso al tasso variabile. Si possono chiedere anche adeguamenti dei tassi applicati, soprattutto se ci sono in corso politiche di taglio degli spread rivolte ai nuovi mutui, ma anche in questo caso bisogna mettersi a tavolino e vedere se la banca è disposta a fornire qualche agevolazione di questo tipo. Come specificato dallo stesso sito ufficiale di Banca Intesa la rinegoziazione del mutuo non comporta invece modifiche alla polizza assicurativa già in corso.

Surroga e sostituzione

Per accedere alla surroga con Intesa Sanpaolo è necessario avere in corso un mutuo con un altro istituto di credito. Se si ha invece un mutuo con Intesa Sanpaolo e non si riesce ad avere accesso alla rinegoziazione per cambiare le condizioni del mutuo in corso è possibile procedere alla sostituzione con un altro mutuo della banca torinese tra cui il Mutuo Domus per il rifinanziamento.

Surroga

Innanzitutto nel caso si abbia intenzione di surrogare il proprio mutuo in corso con banca Intesa non si potrà usare il tool per fare una simulazione, ma si dovrà chiedere un preventivo e una valutazione direttamente tramite una filiale (approfondimento: Valutazione mutuo). Questo accade perché il simulatore online comprende sempre i costi di perizia e istruttoria, che sono gratuiti solo in caso di una richiesta di surroga. Rispetto alla sostituzione inoltre ci sono dei paletti legati alla scelta del “piano” di rimborso riferiti ad esempio alla versione ‘light’.

In base a quanto evidenziato dal sito ufficiale la somma minima finanziabile con la surroga è di 50 mila euro, il loan to value massimo pari al 95% e la durata di massimo 30 anni. Non sono previsti limiti invece per la scelta del tasso tra fisso e variabile, anche multiopzione, con Cap oppure bilanciato.

(Fonte: sito ufficiale Intesa Sanpaolo – Data: 16 novembre 2018)

Sostituzione

Per quanto riguarda la sostituzione proponiamo direttamente le condizioni del Mutuo Domus per il rifinanziamento sviluppato proprio per sostituire il mutuo attuale con uno nuovo in grado di garantire tassi di interessi più vantaggiosi oltre che nuova liquidità. Nel particolare al 16 ottobre 2018 questo finanziamento propone le seguente condizioni:

  • importo max: 400 mila euro (300000 euro destinati al rifinanziamento più 100000 euro riferiti all’eventuale nuova liquidità);
  • durata max piano di ammortamento: 30 anni;
  • LTV max: 80% del valore dell’immobile.

Questo mutuo è proposto sia a tasso variabile che fisso ed è sottoscrivibile da chi ha un’età compresa tra i 18 ed i 76 anni alla fine fine del piano di ammortamento.

(Fonte: sito ufficiale Intesa Sanpaolo – Data: 16 novembre 2018)

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Guida surroga mutuo Inps – Dalla simulazione alla richiesta

25 luglio 2018

Nel rispetto delle stesse condizioni previste per l’erogazione dei mutui ex Inpdap, accessibili ai dipendenti pubblici iscritti alla Gestione Unitaria delle Prestazioni Creditizie e Sociali, è possibile usufruire anche della surroga del mutuo con l’Inps. Nel particolare si tratta di una possibilità offerta a chi ha:

  • le condizioni soggettive e oggettive per richiedere un mutuo di acquisto ex Inpdap;
  • nel frattempo stipulato un mutuo con una banca o una finanziaria.

Caratteristiche e limiti

In pratica se non è stato possibile ottenere un mutuo con l’Inps, o se si è scelto di chiederlo comunque con una banca o una finanziaria, si può decidere in qualsiasi momento di usare la surroga del mutuo Inps. E’ sempre necessario rispettare le finestre temporali per la presentazione delle domande visto che si rientra nella compilazione dell’apposita graduatoria insieme a chi fa domanda per un mutuo di acquisto. Quindi in senso assoluto con la portabilità del mutuo non si riesce ad ottenere una corsia preferenziale.

Tra le altre cose bisogna considerare che le domande vengono valutate secondo l’ordine di arrivo, così come avviene per il mutuo di acquisto e sempre che siano corredate da tutta la documentazione necessaria. In particolare, come documenti in più rispetto a quelli standard (che vedremo in seguito), bisogna allegare:

  • il contratto di mutuo già in essere;
  • i conteggi di estinzione.

Bisogna inoltre accertarsi che la casa risulti come prima casa. C’è poi da tener presente la sussistenza di altri aspetti che possono condizionare l’accesso alla surroga del mutuo Inps, come ad esempio la presenza di comproprietari e cointestatari. Se infatti con una banca o una finanziaria non si hanno particolari limitazioni nel caso di cointestazione di un mutuo con un coniuge (oppure convivente, familiare, ecc), nel caso della richiesta del mutuo di surroga ex Inpdap bisogna rispettare alcune condizioni. Per la precisione la possibile cointestazione dell’immobile può avvenire solo nel caso di:

  • un coniuge che abbia gli stessi requisiti del richiedente (quindi essere iscritto alla Gestione unitaria e non avere altri immobili che non permetterebbero di classificare la casa per al quale si chiede la portabilità come prima casa);
  • un coniuge che non ha i requisiti per accedere al mutuo ex Inpdap ma risulta in comunione di beni con l’avente diritto (il coniuge può intestare l’immobile e essere messo nel contratto come terzo datore di ipoteca).

N.B. Nel caso di separazione di beni l’immobile va intestato esclusivamente a chi ha diritto ad accedere al mutuo ex Inpdap.

Questi limiti vanno considerati ancor prima di procedere ad una simulazione sulle possibili condizioni e sul risparmio ottenibile (se possibile). Ricordiamo infatti che la surroga non permette di cambiare i soggetti coinvolti nel contratto di mutuo originario e nell’atto di proprietà dell’immobile. Tra l’altro, nel regolamento in base al quale si hanno le indicazioni per la presentazione e valutazione della domanda, è chiaramente specificato che le spese accessorie alla valutazione della surroga, come quelle di perizia, non sono a carico del richiedente solamente se avviene la stipula del contratto di portabilità (nell’articolo 20 comma sette di suddetto regolamento).

Presentazione delle domande

Le domande devono essere presentate per via telematica (usando il pin personale) entro i termini delle finestre temporali che sono dall’1 al 10 dei mesi di: Gennaio, Marzo, Giugno e Settembre. L’ordine di valutazione è cronologico per tutte le domande che sono considerate valutabili (si tratta di quelle che sono giudicate procedibili dal Direttore Regionale), come detto, senza distinzioni rispetto alle richieste di mutuo di acquisto. Per tutte le domande rimane fisso il limite massimo di richiesta del mutuo pari a 300 mila euro.

Dalla comunicazione di procedibilità si hanno al massimo 30 giorni per allegare alla domanda di mutuo tutta la documentazione necessaria che nel caso della surroga prevede:

  • documenti personali e reddituali (compresa dichiarazione della propria amministrazione e/o attestato di servizio);
  • documenti dell’immobile con l’aggiunta del contratto dell’assicurazione obbligatoria (anche in questo caso deve essere rispettata anche la stipula dell’assicurazione rc con massimale di un milione di euro per danni a terzi come condizione obbligatoria per ottenere un mutuo Inps);
  • contratto di finanziamento già in essere;
  • copia della perizia tecnico estimativa dell’immobile insieme alla dichiarazione con la quale si afferma che dopo la valutazione non sono state apportate modifiche all’immobile che abbiano modificato le condizioni di abitabilità o agibilità.

Entro 20 giorni successivi alla presentazione della domanda di mutuo dovrà essere presentata anche la relazione notarile. Inoltre al momento della stipula dell’atto di portabilità dovrà essere presente un funzionario della banca che ha concesso il mutuo precedente che si vuole surrogare. Quando l’atto è stato stipulato si hanno ulteriori 30 giorni di tempo perché il notaio provveda a inviare all’Inps:

  • la trascrizione di ipoteca (questa dovrà essere di primo grado e di valore pari al doppio del mutuo surrogato) con annotazione di surroga;
  • la copia in originale del contratto firmato di surroga.

Approfondimento: Assicurazione mutuo.

Simulazione della rata

E’ possibile fare una simulazione con il calcolo del piano di ammortamento andando alla pagina dedicata dell’Inps, cliccando su ‘Procedi alla simulazione’ in fondo alla pagina si accede alla schermata di personalizzazione dei dati:

Ad esempio scegliamo il tasso fisso per un immobile del valore di 300 mila euro ed un importo da surrogare di 240 mila euro con durata del piano di ammortamento di 30 anni. La situazione (secondo un calcolo effettuato il 25 luglio 2018) sarebbe la seguente:

Se si clicca sulla scritta in fondo alla tabella Ottimizza Importo / Durata si può individuare la combinazione migliore in funzione di un possibile cambio dell’importo o della durata inizialmente inseriti.

Come specificato dallo stesso sito ufficiale i tratta comunque di una simulazione, per cui il calcolo ha carattere meramente indicativo.

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Surroga della surroga mutuo – Ecco perchè conviene

24 luglio 2018

Fino a qualche tempo fa la surroga della surroga sembrava un’opzione impossibile, ma le recenti tendenze delle banche si stanno invertendo. Ma di che cosa si tratta? La surroga della surroga di un mutuo si ha con la portabilità di un contratto di mutuo che è già di per sé frutto di un’operazione precedente di portabilità. Vediamo ora come funziona.

Che cosa è cambiato?

Quando la surroga del mutuo è stata introdotta per legge, con il decreto Bersani, le banche non hanno accolto questa modalità con entusiasmo e si sono adattate alle indicazioni, piuttosto generiche della legge. Di contro la possibilità di spostarsi verso un tipo di mutuo (o di tasso) più conveniente ha aperto la strada anche a coloro che le banche hanno classificato come surrogatori seriali, ovvero titolari di un contratto di mutuo che si spostano da un contratto ad un altro, in continuazione, per sfruttare tutte le possibilità di risparmio.

Soggetti che le banche non potevano vedere in modo positivo perché la surroga è un’operazione che ha dei costi per la banca. Una volta concessa, per l’istituto di credito subentrante, ci vogliono diversi mesi prima che il contratto si trasformi in un prodotto che offre un guadagno. Detto questo, perché le banche si sono ugualmente aperte alla surroga della surroga?

Va innanzitutto precisato che si tratta di un’operazione possibile ma solo con delle limitazioni. I vari istituti di credito stabiliscono infatti dei limiti di tempo che devono essere passati dalla data di stipula della surroga precedente. Questi partono da sei mesi ma possono anche arrivare ai 12 mesi, a discrezione dei differenti gruppi bancari.

Quali saranno le differenze?

Le banche che hanno deciso di aprire la strada alla surroga della surroga hanno scelto di farlo in un momento comunque particolare,nel quale la politica espansionistica e accomodante della Bce sta arrivando probabilmente al capolinea (al 24 luglio 2018 non è però stata indicata una vera e propria deadline ufficiale). Ma al mutuatario conviene?

La possibilità di poter risparmiare sul monte interessi da restituire alla banca erogatrice il mutuo potrebbe ancora esserci, soprattutto visto che gli spread applicati dalle banche sono ancora contenuti. Ma attenzione solo se si riesce a portare a termine l’operazione di portabilità con la stipula del nuovo contratto davanti al notaio entro i prossimi mesi (la stima fatta dal Sole24ore a maggio 2018 parla di una finestra temporale che va dai 6 ai 12 mesi).

Con la surroga della surroga non cambia invece nulla dal punto di vista burocratico, dal momento che pur trattandosi di una surroga di un mutuo già surrogato, il contratto verrà trattato come se si trattasse della prima o unica surroga. In generale la banca che subentra dovrà:

  • accertarsi che le condizioni reddituali del richiedente la portabilità consentano la stipula del contratto di mutuo;
  • procedere ad una perizia per constatare la condizione dell’immobile.

Tutte le spese accessorie di perizia ed anche quelle notarili per l’iscrizione di ipoteca, saranno a carico della banca subentrante, che liquiderà il mutuo che viene surrogato e lo sostituirà con il proprio, con tanto di trascrizione del subentro nell’ipoteca sul registro ad opera del notaio.

A quanto ammonta il risparmio?

Per quanto riguarda la convenienza, sulla carta ci sono i margini per risparmiare soprattutto per coloro che hanno contratti di mutuo che non hanno beneficiato dell’abbassamento dei tassi progressivo dell’ultimo quinquennio, considerata anche la politica che molte banche hanno adottato sull’abbassamento degli spread.

Si tratta di situazioni che sono confermate dalle tendenze del mercato, come è emerso da alcune rilevazioni fatte da siti specializzati come ad esempio Mutuisupermarket. Il portale/comparatore ha calcolato la media dei tassi dei mutui a tasso fisso e variabile offerti dalle banche dal 2012 al 2017, considerando un importo di 120 mila euro (valore immobile 180 mila euro) e una durata di 25 anni, arrivando alla seguente tabella:

Anno di sottoscrizione del mutuo da surrogare Tasso variabile medio pre-surroga Tasso variabile medio post surroga ad oggi
2012 4,38% 0,73%
2013 3,36% 0,73%
2014 2,85% 0,88%
2015 1,88% 0,88%
2016 1,40% 0,88%
2017 1,22% 0,88%
Anno di sottoscrizione del mutuo da surrogare Tasso fisso medio pre-surroga Tasso fisso medio post surroga ad oggi
2012 6,98% 1,70%
2013 5,72% 1,70%
2014 5,02% 1,91%
2015 3,31% 1,91%
2016 2,54% 1,91%
2017 2,44% 1,91%

Nonostante l’evidente possibile riduzione dei tassi dobbiamo ribadire che si tratta di valori medi sviluppati sulla base di calcoli statistici. Per comprendere il reale risparmio bisogna munirsi di uno o più preventivi ricordandosi che in caso di un mutuo surroga vengono spesso applicati spread differenti rispetto a quelli applicati su un mutuo di acquisto.

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Mutuo consolidamento debiti Unicredit e CreditExpress Compact

24 luglio 2018

Consolidamento debiti UniCredit: mutuo o prestito?

Banca UniCredit presenta due prodotti destinati al consolidamento debiti e cioè:

  • il mutuo finalità liquidità;
  • il prestito CreditExpress Compact.

Quest’ultimo è un finanziamento creato appositamente per permettere a chi ha più prestiti da rimborsare ogni mese (anche con finanziarie o banche differenti), di poterli accorpare in uno solo, con in più la possibilità di richiedere una nuova liquidità.

Il mutuo consolidamento debiti UniCredit non ha invece questa funzionalità esclusiva in quanto può essere utilizzato per:

  • consolidare altri finanziamenti in corso (in questo caso sono esclusi i prestiti contratti con le banche del gruppo);
  • coprire spese personali o famigliari (studio, salute, ecc) dietro apposita documentazione giustificativa.

Vediamo ora insieme le caratteristiche dei due prodotti in modo più approfondito.

Credit Express

Caratteristiche principali: durata e importi

CreditExpress Compact permette di ottenere una somma compresa tra 2 mila e 50 mila euro. La somma accordata può essere rimborsata fino a 120 rate, mentre come durata minima bisogna comunque partire da almeno 36 rate. Il Tan è fisso ed il Taeg dipende dalla durata e dalla somma richieste. Per conoscerne esattamente il valore bisogna chiedere un preventivo anche se da foglio informativo ufficiale UniCredit al 23 luglio 2018 si evincono i seguenti dati:

  • Tan fisso: 10,20%;
  • Taeg massimo applicabile: 12,37%.

Il rimborso della rata avviene con cadenza mensile, tramite addebito automatico su conto corrente. Non è prevista la possibilità di preammortamento, mentre il costo di istruttoria viene calcolato in misura pari all’1% della somma richiesta.

Esempio

Per ancora maggior chiarezza riportiamo un esempio ufficiale presente sul sito UniCredit al 23 luglio 2018. Nel particolare per un importo di 15.000 euro avremmo, scegliendo una durata di rimborso di 84 mensilità, le seguenti condizioni:

  • tan al 10,20%;
  • durata di 84 mesi;
  • importo della rata pari a 253,08 euro;
  • costo di istruttoria di 150 euro;
  • imposta di bollo 16 euro;
  • documento di sintesi e rendicontazione annuale 0,60 euro;
  • costo totale del finanziamento: 6.292,99 euro;
  • TAEG pari a 11,13%.

Requisiti e modalità di accredito

Per poter richiedere il CreditExpress Compact bisogna avere un reddito certificato (busta paga, cedolino pensione o Unico per lavoratori autonomi) e, vista la finalità, più finanziamenti in corso. Se si vuole includere anche un fido accordato con Unicredit bisogna che siano passati almeno 12 mesi dalla messa a disposizione dello scoperto su conto corrente. Oltre ai documenti personali e reddituali, bisogna presentare anche i conteggi estintivi dei prestiti che si vogliono consolidare. Se si intende chiedere anche nuova liquidità bisogna considerare il limite della somma massima concedibile (che comunque non potrà superare i 50 mila euro in toto).

Se il prestito viene concesso banca UniCredit farà un bonifico diretto alle varie banche e finanziarie di importo pari a quello che serve per estinguere i finanziamenti, in nome e per conto del finanziato. La liquidità aggiuntiva concessa verrà accreditata tramite un bonifico sul conto corrente del richiedente.

(Fonte: sito ufficiale UniCredit – Data: 23 luglio 2018)

Mutuo UniCredit Finalità Liquidità

Caratteristiche principali: durata, tassi e importi

Il mutuo consolidamento debiti UniCredit rappresenta quindi la soluzione esclusiva per importi superiori a 50 mila euro. Per richiedere il mutuo di liquidità è però necessario possedere un immobile da mettere in garanzia, sul quale non gravano limitazioni e ipoteche.

Con questo finanziamento si può arrivare a richiedere da un minimo di 30 mila euro ad un massimo di 250 mila euro, anche se la cifra non deve superare il 70% del valore dell’immobile messo in garanzia. A cambiare rispetto al prestito delle linea Credit Express non sono solo gli importi ma anche le durate che vanno da un minimo di 61 rate fino a un massimo di 240.

(Fonte: sito ufficiale UniCredit – Data: 23 luglio 2018)

Il mutuo come è logico prevede tassi più bassi rispetto al prestito. Questi variano in base al LTV. Per la precisione, da foglio informativo ufficiale UniCredit valido al 23 luglio 2018, avremo:

Tasso Variabile

Spread Tasso Tan
LTV fino a 50% 2,5 2,20%
LTV da 50% a 70% 3 3%

Tasso fisso

Spread Tasso Tan
LTV fino a 50% 3 3%
LTV da 50% a 70% 3,5 3,5%

L’istruttoria è pari a 1,25% e va da un minimo di mille a un massimo di 2 mila euro. Tuttavia bisogna considerare i costi per l’iscrizione di ipoteca e l’onorario del notaio come ulteriori costi accessori.

Opzioni

Anche nella versione di “liquidità” sarà possibile usufruire delle opzioni Taglia rata, Salta rata e Riduci rata logicamente se sussistono le condizioni minime necessarie. Nel particolare:

  • taglia rata: una sola volta durante il piano di ammortamento per massimo 12 rate;
  • salta rata: per massimo 3 volte;
  • riduci rata: allungamento del piano di ammortamento per un massimo di 4 anni.

Se non si sfrutta l’opzione ‘sposta rata’ si ha invece diritto al bonus interessi. Questo sarà riferito alle ultime 3 rate nel caso di mutui fino a 120 mesi oppure alle ultime 6 rate per i finanziamenti fino a 20 anni.

Requisiti

Anche in questo caso il richiedente deve avere un reddito dimostrabile ma non ha importanza che derivi da pensione, lavoro dipendente o autonomo, purché siano rispettati i limiti reddituali ed anagrafici dei richiedenti.

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Rinegoziazione mutuo UniCredit 2018 – Consigli utili

8 maggio 2018

Se si sta ipotizzando di effettuare una rinegoziazione del mutuo con UniCredit molto probabilmente non si può o non si vuole lasciare il rapporto con questa banca alle spalle. Tra l’altro non bisogna confondere la surroga con la rinegoziazione.

Se infatti abbiamo trovato un mutuo più conveniente con un’altra banca, rispetto a quello che si ha già con UniCredit, allora la via più semplice per raggiungere un risparmio è quello di sfruttare la surroga. Questa può portare ad un benefit:

  • diretto: probabile abbassamento del tasso;
  • indiretto: solitamente un allungamento del piano di ammortamento che rende la rata più sostenibile senza però risparmiare sugli interessi.

Se invece si sta pensando alla rinegoziazione si deve tener presente che si tratta di un tipo di operazione sicuramente percorribile, ma che può essere anche piuttosto difficile da ottenere.

E’ prevista?

La risposta è affermativa. Il mutuo è un contratto tra due soggetti privati e nulla impedisce che di comune accordo si cambino alcune condizioni presenti nel contratto. Detto questo se si vuole effettuare una rinegoziazione riguardante il mutuo che si ha con UniCredit per prima cosa ci si dovrà rivolgere alla propria banca e, più nello specifico, alla propria filiale di riferimento.

Si dovrà chiedere all’impiegato che ci assisterà qual è il modulo che dobbiamo utilizzare per poter avanzare la richiesta di rinegoziazione. Questo aspetto è fondamentale perché la parte formale (ovvero la modulistica e la modalità di presentazione) va sempre rispettata in maniera rigorosa. In caso contrario la richiesta, anche se valutabile sotto gli altri punti di vista, verrà quasi sicuramente rigettata.

L’altra domanda da fare è quella sulle proposte di rinegoziazione che la banca contempla. Qui il comportamento che un gruppo bancario può avere rispetto ad un altro è molto variabile e ci sono discrete differenze anche tra filiali. Di contro si deve sempre tener conto del fatto che oggi le filiali non godono più del livello di libertà che avevano circa un decennio fa (dalla gestione centrale ci possono essere dei limiti legati ad esempio a scelte fatte come la cartolarizzazione del mutuo). A riguardo dovremo appurare:

  • quale tipo di tasso possiamo rinegoziare (se vogliamo ad esempio passare da un variabile a un fisso o viceversa);
  • quale tipo di limitazione potremmo superare con gli opportuni aggiustamenti, ad esempio riorganizzando la durata senza andare ad incidere troppo sul tasso e viceversa;
  • se si può avere un aggiustamento sulla durata così da rendere la rata più sostenibile o, in caso di rimborso parziale del mutuo, così da ottenere una riduzione anche degli interessi passivi calcolati su una durata più breve.

Quali sono i limiti?

Ogni pratica con cui si richiede la rinegoziazione del mutuo, e UniCredit non fa eccezione, deve rientrare nella programmazione che la banca ha nel suo complesso e, nel particolare, in quella di ciascuna filiale. Può quindi succedere che si abbiano delle situazioni molto diverse, che vengono spesso personalizzate in funzione delle necessità e di ciò che la banca richiede. Quello che è certo è che se un mutuatario non è puntuale nel rimborso delle rate molto difficilmente vedrà la richiesta di rinegoziazione accettata.

Quindi se si inizia una possibile fase di difficoltà nei rimborsi bisogna cercare di essere comunque puntuali e intavolare subito una fase di rinegoziazione per evitare di precludersi questa strada. In questa condizione può essere accettabile anche un ‘semplice’ allungamento del piano di ammortamento se la riduzione che si ottiene della rata è tale da eliminare il rischio di mancato pagamento (quando la situazione economica migliora nulla impedisce di poi sfruttare una surroga con una banca che offre condizioni migliori).

Altri limiti possono essere dovuti a fattori puramente soggettivi (anche in questo caso bisogna informarsi con la banca e farsi fare una serie di prospetti fattibili) che riassumiamo in:

  • durata del piano di ammortamento residuo: se il richiedente si presenta a richiedere una rinegoziazione dopo aver rimborsato un numero basso di rate rispetto al totale del piano d’ammortamento, è molto difficile che la banca prenderà seriamente in esame la richiesta con il proposito di esaudirla;
  • tipo di tasso: la banca può essere propensa ad accettare la rinegoziazione da un tasso di un tipo ad un tasso di altra tipologia, mentre può essere contraria a fare il passaggio inverso. Per capire questo concetto diciamo, a titolo di puro esempio che la banca può, dato il momento del mercato dei tassi, essere propensa ad accettare una rinegoziazione da tasso variabile a tasso fisso, ma non da tasso fisso a tasso variabile;
  • tipo di lavoro del richiedente.

Le banche hanno infatti molto chiare le dinamiche che prevalgono nel mercato dei mutui. Quindi in un periodo in cui si è verificato il boom delle surroghe, una richiesta di rinegoziazione può essere vista con un certo sospetto se il richiedente svolge un’attività lavorativa ad alto rischio di perdita di guadagno.

Quindi, anche se tecnicamente una richiesta di rinegoziazione non porta a una fase di istruttoria vera e propria (dove la banca dovrà analizzare, tra gli altri documenti, anche quelli reddituali per vedere la reale capacità di rimborso), dal punto di vista pratico è molto spesso prassi che ciò invece avvenga. In quest’ottica alcune categorie di lavoratori possono avere maggiori problemi a ottenere un esito positivo per la richiesta di negoziazione (approfondimento: Documenti per richiesta mutuo).

Conclusioni

Negli anni ogni banca ha consolidato una certa politica sui finanziamenti, ed in particolare per il settore dei mutui, che poco si discosta dai periodi precedenti (2016, 2017, 2018, ecc). Anche nel caso della possibile richiesta di rinegoziazione del mutuo UniCredit vale questo principio, che impone, come detto, il passaggio tramite agenzia per conoscere esattamente qual è la propria situazione e quindi i margini per vedere la richiesta accettata oppure rifiutata.

Si deve tener presente che una richiesta di rinegoziazione non produce alcun obbligo per la banca, la quale può benissimo decidere di non modificare davanti ad un notaio alcuna condizione contrattuale stipulata con il mutuo già in essere.

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Mutuo regionale Friuli Venezia Giulia – Agevolazioni prima casa

15 novembre 2017

Mutuo regionale Friuli Venezia Giulia 2017: come funziona ‘Risposta Casa FVG’?

Le agevolazioni applicate al Mutuo Regionale Friuli Venezia Giulia introdotte nel 2003 sono state modificate e riorganizzate con la legge regionale L.R. 1/2016. Rispetto al passato, rimane quella per le abitazioni che sono considerabili prima casa (ovvero l’immobile dove il beneficiario ha la dimora abituale) e l’applicazione di agevolazioni in conto capitale ma solo se ricorrono due ipotesi:

  • acquisto più recupero edilizio;
  • recupero edilizio della prima casa.

Le domande possono essere presentate a partire dal 19 dicembre 2016. Per il 2017 e anni successivi non sono previste delle modifiche.

Il tipo di “recupero” che dà accesso alle agevolazioni?

Per accedere alle agevolazioni legate al ‘recupero’ è necessario che vengano fatte opere che rientrino in:

Oppure lavori che comprendono un minimo di tre interventi ricompresi negli ambiti indicati di seguito (tutti rivolti all’efficienza energetica):

  • Installazione o sostituzione di caldaie per il riscaldamento (oppure rifacimento di impianti di riscaldamento);
  • installazione impianti geotermici, solari o fotovoltaici;
  • isolamento termico (pareti esterne, coperture, solai, ecc).

Acquisto più recupero: le spese ammesse

Nel caso dell’acquisto più recupero gli interventi (come quelli indicati sopra) possono essere fatti dall’acquirente oppure possono essere già stati effettuati dalla parte venditrice (iniziati da oltre un anno o non ultimati da più di due anni).

Quali sono i requisiti?

Oltre agli aspetti appena evidenziati è necessario che siano raggiunti anche degli importi minimi di spesa che sono di 30 mila euro per l’acquisto più recupero e 20000 euro per il solo recupero. Sono escluse dal computo della spesa complessiva a carico del beneficiario le spese notarili.

In cosa consiste l’agevolazione?

Coloro che hanno tutti i requisiti necessari possono ottenere un contributo in conto capitale che potrà essere al massimo di:

  1. 15 mila euro per acquisto più recupero;
  2. 13 mila euro per Ristrutturazione urbanistica, edilizia, Restauro e risanamento conservativo;
  3. 10 mila euro per tutte le altre spese di recupero.

Nei comuni montani ogni categoria sopra indicata sarà aumentata fino a un massimo di 2500 euro (quindi 17.500 euro per il primo caso, 15.500 per il secondo e 12.500 per il terzo caso).

Anche le categorie considerate più deboli da un punto di vista sociale ed economico possono ottenere un contributo aggiuntivo di 2500 euro (non sommabile a quello precedente) e cioè:

  • anziani (dai 65 anni compiuti);
  • giovani (fino a 35 anni non compiuti);
  • monogenitori con figli minori;
  • disabili (come da ex art. 3 legge 104/1992);
  • nuclei familiari monoreddito;
  • famiglie numerose (con almeno tre figli conviventi);
  • nuclei familiari con presenti anziani o disabili;
  • destinatari di sfratto o ordine di rilascio dell’abitazione.

I giovani under 35 anni ottengono anche un Isee agevolato ridotto del 30%. Sono accettate anche le coppie di fatto, more uxorio, compresa la possibilità di imminente convivenza. E’ necessario aver raggiunto almeno 24 mesi di residenza nella regione. La domanda può essere presentata anche da cittadini comunitari o extracomunitari (in questo caso con permesso di soggiorno).

Requisiti soggettivi

Non possono fare la domanda coloro che pur avendo gli altri requisiti:

  • hanno un Isee superiore a 29 mila euro;
  • hanno beneficiato di forme analoghe di finanziamento nei 10 anni precedenti.

Inoltre non bisogna avere, nemmeno come usufruttuario, un altro immobile.

Quando va fatta la domanda?

Bisogna presentare la domanda prima della data di inizio dei lavori o di acquisto della proprietà (logicamente per interventi di ‘Acquisto con contestuale recupero’). La presentazione può avvenire a mano anche se la registrazione avverrà effettivamente in maniera telematica. Il documento cartaceo verrà invece preso in carico dalla Banca Mediocredito del Friuli Venezia Giulia S.p.A che si occupa del procedimento. Le domande sono inserite in una lista di attesa e vengono evase secondo l’ordine in cui sono riportate.

Dopo la presentazione della domanda bisognerà, su richiesta, presentare gli altri documenti necessari:

Per non perdere il diritto al contributo l’immobile che ne ha beneficiato deve rimanere di proprietà per 5 anni (stessi requisiti delle agevolazioni prima casa a livello nazionale).

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