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Acquistare casa ipotecata con mutuo

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Il caso di acquisto con mutuo erogato successivamente alla stipulaQuando si acquista casa con un mutuo, accade frequentemente che la somma stanziata dalla banca all’acquirente venga utilizzata per estinguere il mutuo del venditore.

Per erogare il mutuo, la banca richiede che venga iscritta sulla casa finanziata l’ipoteca di primo grado.

Il giorno del rogito ci si trova in una situazione di “stallo”, paradossale: all’acquirente servono i soldi della banca per saldare il prezzo; il venditore non vende se non ha certezza che il prezzo venga pagato; l’acquirente con la sua banca non acquista se non c’è la sicurezza che l’ipoteca esistente venga cancellata.

Normalmente la banca supera questo “stallo” accettando di erogare il giorno del rogito se ha certezza che il debito ipotecario del venditore viene estinto e che il notaio iscrive quanto prima ipoteca.
Ecco il motivo per cui si stipula presso la banca del venditore, di mattina, quando le casse sono aperte, per estinguere allo sportello e ricevere subito la “quietanza di estinzione” del mutuo.

Ma a volte questo non è possibile.

Il caso di acquisto con mutuo erogato successivamente alla stipula

In determinate situazioni o nel caso di importi di mutuo molto alti, diverse banche non erogano il giorno della stipula ma solo successivamente all’iscrizione ipotecaria, quando l’ipoteca è “consolidata”, ovvero quando diventa “inattaccabile”.
Tecnicamente il consolidamento avviene l’11° giorno dalla nuova iscrizione ipotecaria.

Come fare?

Vi riportiamo una domanda arrivata in questo blog, e relativa risposta.

Domanda: “Salve, io e mio marito vogliamo acquistare casa. Abbiamo trovato la banca che può offrirci la somma che ci serve precisando però di sottolineare al venditore che i soldi li avrà dopo circa 20 giorni dal rogito. Il venditore ha ancora in corso un mutuo con ipoteca che verrebbe estinto con i soldi che ci vengono erogati dalla nostra banca.
La mia domanda è: ritiene possibile questa vendita? La banca mi offrirebbe il mutuo su una casa già ipotecata?”

Risposta: “Gentile lettrice, il vostro acquisto è assolutamente possibile. Vi trovate in una situazione piuttosto frequente. Acquistate con un mutuo che verrà erogato dalla vostra banca solo al consolidamento dell’ipoteca. Tecnicamente il consolidamento avviene all’undicesimo giorno dalla nuova iscrizione ipotecaria. Con parte di questa somma andrete ad estingure il mutuo ipotecario del venditore.
Provo ad illustrare i passaggi che verranno effettuati, anche perché per i non addetti ai lavori sono argomenti ostici.

– Prima di tutto é molto importante fissare il giorno della stipula con molto anticipo e chiedere, per tempo, alla banca del venditore, un conteggio di anticipata estinzione a circa 20 gg dalla prevista per il rogito.

– La vostra banca il giorno del rogito non eroga immediatamente, ma nel contratto di mutuo si impegna ad erogarlo per saldare il debito del venditore successivamente. Questo impegno è rappresentato da una disposizione irrevocabile di pagamento, che avverrà solo al consolidamento dell’ipoteca.

La scansione dei tempi del mutuo erogato dopo la stipula

Nei 20 giorni sopra detti ci sono:
– i tempi del notaio per iscrivere la nuova ipoteca;
– gli 11 giorni del consolidamento;
– i tempi tecnici della banca per dare esecuzione alla disposizione di pagamento.

Ipoteca di secondo grado formale, primo grado sostanziale

Due parole sull’ipoteca della banca che eroga per estinguere un mutuo. In questi casi tecnicamente l’ipoteca é di secondo grado. Con l’estinzione del debito l’ipoteca diventerà di secondo grado formale, primo grado sostanziale poiché la precedente è “inefficace” non essendoci più il credito. La banca procede quindi automaticamente alla cancellazione della propria ipoteca. Solo a questo punto l’ipoteca della banca di chi acquista sarà di primo grado formale e sostanziale.

E’ facile comprendere come i tempi siano strettissimi. Il notaio dovrà iscrivere ipoteca entro 2-3 gg dalla stipula; la banca passati i 10 gg dall’iscrizione dovrà immediatamente eseguire il pagamento alla data indicata nel conteggio di anticipata estinzione. E cosa succede se il funzionario della banca è in ferie o malattia? Il ruolo di coordinamento “attivo” del notaio è quindi fondamentale: nella redazione dell’atto di compravendita per specificare le modalità di pagamento del prezzo, e, soprattutto, nel farsi carico degli adempimenti e dialogare con le banche coinvolte affinché rispettino i tempi di quanto pattuito.”



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