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Come Detrarre gli Interessi Passivi del Mutuo con il Modello 730

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10 Maggio 2017

Gli interessi passivi pagati in relazione ad un mutuo possono essere detratti dall’IRPEF nella misura del 19%, se riferiti all’abitazione principale. Come funziona la detrazione degli interessi e dove e come indicarli?

È possibile detrarre gli interessi passivi del mutuo ipotecario? Sì, attraverso la corretta compilazione del modulo 730 (o del Modello Unico). Con la compilazione del modulo 730 è possibile richiedere e ottenere diverse detrazioni fiscali. Tra queste, c’è anche quella che riguarda gli interessi passivi del mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale.

Quali sono le condizioni necessarie per usufruire di questa detrazione fiscale?

A quanto ammonta la detrazione totale?

La detrazione degli interessi passivi del mutuo ipotecario può essere richiesta dai contribuenti che acquistano un immobile adibito ad abitazione principale.

L’ammontare massimo della detrazione è pari al 19% degli interessi passivi e relativi oneri accessori, che siano stati corrisposti al pagamento delle rate del mutuo ipotecario contratto per l’acquisto dell’abitazione principale e delle sue pertinenze.

Le condizioni necessarie per chiedere la detrazione

La detrazione può essere chiesta in presenza di alcune condizioni:

  • deve trattarsi di contratto di mutuo stipulato col fine di acquistare una casa da adibire ad abitazione principale;
  • deve essere un mutuo garantito da ipoteca su immobili;
  • l’acquisto dell’unità immobiliare deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo; il mutuo deve essere erogato da un istituto di credito residente in Italia o in altro Stato membro della Comunità Europea;
  • l’immobile deve essere destinato entro un anno dall’acquisto ad abitazione principale.

Da questi requisiti si capisce che se l’immobile acquistato non è destinato ad abitazione principale (non ci vivono quindi i membri della famiglia come dimora abituale), il beneficio decade.

La detrazione non spetta all’usufruttuario, in quanto non acquista l’immobile, ma solo la titolarità di un diritto reale di godimento.

La detrazione spetta anche nei casi di:

  • Immobile oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia: la detrazione spetta dalla data in cui viene adibito ad abitazione principale, purchè questo avvenga entro due anni dall’acquisto. I lavori devono essere comprovati da concessione edilizia o da atto equivalente.
  • Acquisto di immobile locato: se entro tre mesi dall’acquisto l’acquirente notifica al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale.

Detrazioni interessi passivi mutuo casa: ammontare e condizioni per chiederlo

Il limite massimo degli interessi passivi pagati sui mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale è stato innalzato dalla legge 244/2007 a 4.000€.

La massima somma detraibile dal tetto dei 4.000€ è quindi di 760€ (il 19% su 4.000).

Il limite dei 4.000 € comprende le seguenti componenti:

  • interessi passivi
  • oneri accessori relativi al contratto di mutuo casa ipotecario
  • quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione

I soggetti contitolari di un mutuo ipotecario possono detrarre gli interessi solo per la loro quota. Non possono quindi godere entrambi di una detrazione massima di 760€.

Se due coniugi acquistano una casa cointestandola ad entrambi, ciascuno dei due può fruire della detrazione solo per la propria quota di interessi. Solo nel caso in cui uno dei due coniugi sia fiscalmente a carico dell’altro, a quest’ultimo spetterà la detrazione per entrambe le quote.

A seconda della data di stipula del mutuo variano le condizioni di accesso alla detrazione.

Mutui stipulati prima del 1993

Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993, la detrazione spetta su un importo massimo di 4.000 euro per ciascun intestatario del mutuo ed è ammessa a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale alla data dell’8 dicembre 1993 e che, nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi, il contribuente non abbia variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro. 

Se nel corso dell’anno l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale (per motivi diversi da quelli di lavoro), a partire dallo stesso anno, la detrazione spetta solo sull’importo massimo di 2.065,83 euro per ciascun intestatario del mutuo.

Mutui stipulati durante il 1993

Per i soli mutui stipulati nel corso dell’anno 1993 la detrazione spetta purché l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994.

Mutui stipulati dal 2001

La detrazione per questi mutui è ammessa a condizione che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto dello stesso. Per i mutui stipulati prima del 1/1/2001 la detrazione è invece ammessa a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro sei mesi dall’acquisto.

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Limiti per detraibilità interessi passivi

Gli interessi detraibili dipendono esclusivamente dalla somma del mutuo effettivamente destinata all’acquisto della casa. Questo significa che se viene stipulato un mutuo per una cifra superiore all’acquisto, la somma viene calcolata solo sull’effettiva spesa sostenuta per l’acquisto della casa. Si guarda quindi la somma indicata nel rogito di acquisto della casa, comprensivo di spese notarili, oneri e accessori.

Gli interessi passivi sono detraibili in base al rapporto tra:

  • costo di acquisto dell’immobile (comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori relativi all’acquisto)
  • capitale preso a mutuo

Gli oneri accessori detraibili legati alla stipulazione del contratto di mutuo sono:

  • onorario notarile per la stipula del contratto di mutuo
  • commissione agli istituti di credito per l’attività di intermediazione bancaria
  • spese di istruttoria e perizia tecnica
  • provvigione per scarto rateizzato
  • penale per estinzione anticipata del mutuo
  • importo delle maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni del cambio per mutui stipulati in altra valuta
  • imposta per iscrizione/cancellazione ipoteca
  • imposta sostitutiva sul capitale prestato

Non sono classificabili come spese accessorie detraibili quelle di assicurazione dell’immobile richieste dalla banca per la stipula del contratto di mutuo.

Le spese di intermediazione immobiliare sono invece detraibili al 19% su un tetto massimo di 1000 euro, con un risparmio massimo possibile di 190€.

I documenti necessari per chiedere le detrazioni

Ecco i documenti da conservare per chiedere le detrazioni degli interessi passivi del mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale.

  • copia del contratto di mutuo che indichi l’ammontare esatto del finanziamento concesso per l’acquisto dell’abitazione principale
  • copia dell’atto di compravendita dell’immobile e relativi oneri accessori
  • quietanza di pagamento degli interessi passivi e relativi oneri accessori e quote di rivalutazione

È inoltre necessario dimostrare che la casa è adibita ad abitazione principale. Per farlo serviranno:

  • copia delle informazioni contenute nei registri anagrafici
  • autocertificazione, qualora il contribuente debba dimostrare che la sua dimora abituale è diversa da quella indicata dai registri anagrafici

Dove vanno indicati nella dichiarazione dei redditi modello unico o 730?

Le voci di spesa legate agli interessi e agli oneri e spese accessorie legate all’acquisto della casa principale e al mutuo ipotecario vanno indicate in apposite sezioni della dichiarazione dei redditi.

Indicare le detrazioni nel 730

Per il modello 730 o 730 precompilato potete indicare la detrazione per oneri sostenuti a titolo di interessi passivi sul mutuo stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale nei righi da E7 a E10, nel quadro E.

Indicare le detrazioni nel modello Dichiarazione dei Redditi Persone Fisiche

Per il modello Dichiarazione dei Redditi Persone Fisiche bisognerà compilare debitamente il quadro RP (rigo RP7).

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Quanto tempo dura il trattamento? La cessazione del trattamento si verifica al venir meno delle finalità, fermi restando i tempi tecnici, contabili e amministrativi necessari alla chiusura della pratica.

La durata è strumentale alle finalità e ai ragionevoli tempi tecnici di gestione della pratica e degli obblighi di legge nel rispetto dei termini di prescrizione di cui all’articolo 2946 del codice civile, pertanto la cessazione avverrà al venir meno delle medesime.

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